1
抄底金水北的机会来了
恐惧远郊的购房人，今天可以来主城区金水北找底、抄底了！
离北龙湖最近的中原大观洋房，开出了元的单价，再补贴万的大招！
对该项目了解了下，大概分四类状况：
第一类：普通高层成套住宅20层的高层，两梯五户，有85平/平/平/平，均价-元左右。
第二类：普通产品非成套住宅。由于是非成套住宅，不限购但首付需要50%，均价00多，需要注意，虽然价格便宜，但在采光税费/抵押上都有瑕疵，当然，毕竟是住宅，是可以落户上学的。
第三类：70年产权公寓12号楼AB两栋，临中州大道，A栋是4梯13户，B栋7梯19户，都是70年产权公寓楼，主力面积为63-70平，目前主要剩西向的房源，一口价××。最近搞活动，再补三年月供-。
第四类：洋房（19#20#21#）7层洋房，一梯两户，全部是㎡方正洋房，首付30%，均价元；首付50%，均价；一次性付清，均价元。
从单价看，相对于竞品楼盘，优惠力度很大。令业内的震撼是，主城区价格坚挺的局面被融创打破了，当然对想买中原大观的购房人是好事！
更大的震撼是，绿博绿博组团两楼盘价格跳水4成，是远郊人少撑不起房价，而金水北可是人口最稠密的，人口密度高达每平方公里2万！而且这是离热钱北龙湖金融岛最近的现售楼盘，没有之一。
昨天有媒体惊呼，绿博的底掉了，那么今天意味着金水北的底掉了么？如果明天，滨河再来一个特价，再惊呼一次底掉了么？
今天的文章，就来重点谈谈什么是楼市的底？
2
成本底之外还有预期底底分两种，一种是成本底，这是99%以上的媒体都在炒作的底！例如，昨天的绿博郑州洋房直降到单价9千，高层直降到单价7千+，个别特殊户型惊爆6千+。包括今天中原大观的特价，是跌破了成本底。
但是人性是追涨杀跌的，不断地有营销总们吐槽，我降价了，可以去化一波房子。但是会有一波购房人观望，因为这帮购房人的预期是，你还会降，即使你不降价，隔壁老王会降！
在你项目降价基础上，隔壁老王又来一波降价了，又收割一批客户，但还有客户再盼着隔壁老王的竞品项目，看它会不会再次降价。
几乎人人知道别人恐惧我贪婪的巴菲特定律，但是大部分人，都做不到别人恐惧我贪婪，而是随波逐流的别人贪婪我贪婪。所以说，在成本底之外的预期底，才是决定市场购买力的关键因素！而这恰恰是99%的媒体都搞不懂的底！
这个预期底，最可怕的是没个底，受*策左右，受媒体影响！
例如，年，人民币先生说，买房加杠杆是合理的，然后金融机构开始宽松积极放款。然后媒体炒作房价要涨，然后房价就开始单边直线上涨。
年是郑州楼市营销总们的高光时刻，夸张到，连保安都上来卖房了，因为买房人太多，售楼人员不够用了。
保安只管按计算器算价钱就完了，购房人稍有犹豫，直接下一个！
开盘时，售楼部不够用了，宾馆也嫌小了，直接怼到郑州国际会展中心最大的轩辕厅，买房人一路小跑着去交钱买房。而楼盘单价可以一天涨元。
那时候的预期底是，郑州未来的房价，绿博等远郊单价2万起，主城区5万起，北龙湖8万起！
房住不炒的一声炮响，房价的横盘与阴跌，打碎了不少人炒房暴击成为人生赢家的梦想！
而当下的降价，确实能让购房人一时爽，但长此以往，不是成品改毛坯的减配，对整个城市也会带来副作用，那就是开发商的三十六计走为上。
上午有地产老炮发文称，与很多公司投拓总聊发现，现在没有开发商愿意在郑州拿地，害怕砸手里，宁可去地市，不愿意做郑州。
从1--9月的郑州楼市拍地数据也可以看出，溢价的凤毛麟角，大多数是底价成交，而且房企拿地积极性下降。
还有就是郑州市的腾笼换鸟，新旧动能转换。我曾不止一次说过，郑州的外贸主要靠富士康，内需靠房地产。但是未来对房地产依赖度肯定会逐步走低。未来郑州的内需一定是产业拉动，不是房地产带头。
3
购房人的预期会有变化吗？那么在大的预期不乐观的背景下，房子还能卖出去么？当然可以，前提是做到以下几点：
1、卖最低的价格
现在是营销最难干的时期，因为市场低迷。也是营销总最好干的时期，会降价就行。友商降一千，我降一千五，友商降一千五，我降二千。或者我不要钱，直接零首付！当然还有不愿意只打价格战的房企，往下看！
2、卖名校
河南人最大的痛点是什么？教育，所以学区房，永远是噱头，永远是热点。
有人嫌弃北环的美盛港湾容积率高，但是人家没降价卖的好呀！因为对那些神兽的家长们来说，容积率高，这不是根本问题，问题是能不能进家门口的名校。
美盛教育港湾A5地块金水外国语学校、纬五路第一小学分校效果图
昨天，一位孩子妈妈吐槽说，启迪科技城虽然贵为北龙湖组团，但是配套不纯熟呀，还是商业性质！价格都2万8了，这个价格买北龙湖恒大的住宅不香么？
但是人家启迪卖的就是学位的机会，清华附中学位的机会。当然，这个还要谨慎。
当然能够把好学校、好医院、好商业集中起来，你就牛逼了，例如普罗，配齐了顶流美好生活配套，硬是在非核心区绿博走出了一波独立行情，成为业内艳羡的神盘。
3、卖长板！
和美盛教育港湾构成竞品的瀚宇天悦城，也没有降价，卖的也很好，因为它既是郑州维二的地铁上盖，又有龙门实验加持，还有口碑效应，这都是项目的长板。
反观永威、康桥、正商的楼盘，也是如此，把品质做到业内佩服的地步。一块砖都有讲究，一棵树都有来历，当然就有不降价的底气！
4、卖实力！
如果项目没有长板，也没有名校加持，还不想降价，只有最后一招，熬！前提是有实力！
山哥知道有几个盘，老板反正有钱，也不捉急卖，就在熬，熬到购房人预期变化为止。
购房人预期会有变化么？毕竟，经济还在低迷期，毕竟，内需房地产的路径依赖，短期内难以改变！毕竟房价大落不符合最大人民根本利益，国人7成以上都有自有住房了！毕竟郑州房价配不上万亿GDP的体量！
相关阅读：
高端健康管理稀缺，将成为郑州纯改善阶层之痛！
这家闽商给郑州楼市长脸了！
三大利好突袭郑州：楼市金九越来越有戏！
土地供应量约等于金水+惠济+郑东，港区还能东方不败么？
18蒙对四次楼市走势后，19年再蒙六次！
三点利好，5盘大卖，郑州楼市进入企稳前夜
郑州楼市再迎历史性红利，CCD概念股呼之欲出
谁是郑州楼市的白菜心，比北龙湖还拽的东二环！
“郑痛”后“郑惊”：西安不仅截胡郑州人，还截胡郑州的钱！
“郑”痛：西安日落户8千人，9天超过郑州全年落户数？
房住不炒，公寓利好，这就是楼市新常态
比周边二手房低6千，中海锦城新盘戳心价，是个例还是楼市新常态？
别说安置房是豆腐渣了，有开发商的安置房把很多商品房秒成渣
郑州地铁南延许昌：空中丝绸之路起点红利的释放
这不是秋天童话，这是调控红利，二环价值高地个股低就价格洼地
郑州：8月房价元/平，别呵呵，背后有三条干货
人口密度全国第一，三年新增万平需求，郑州楼市被打了两针鸡血
图片来源网络，版权归原作！
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇